成大夢時代三樓公寓  東區買屋 / 東區買房 - 國泰建設之成大.夢時代.東寧商圈健身三樓公寓台南房仲歐巴

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：638 萬
參考單價：22.3 萬/坪
地址：台南市東區裕豐街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：28.61 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.8 坪
共同使用：3.81 坪
土地面積：8.89 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立東光國小市立後甲國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 學區資源豐富：鄰近市立東光國小與後甲國中，屬於明星學區，需求穩定。 2. 地段與機能在佳：位於台南東區核心，周邊有南紡購物中心、多個傳統市場，生活極便利。 3. 建商品牌保障：國泰建設興建，一層兩戶設計隱私性好，且前後陽台規劃讓採光通風俱佳。 4. 價格相對合理：參考單價約 22.3 萬/坪，在東區優質地段中具有競爭性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：已達 44 年房齡，可能影響貸款年限及房屋本質價值。 2. 無電梯與車位：位於 3 樓（總共 5 樓），未提及有電梯，對長者或行動不便者不便；且不含車位。 3. 空間規劃限制：28.61 坪安排三房兩廳二衛，單間房間面積可能較小。 4. 隱形維護成本：老舊公寓未來維修、外牆整修或管線更新可能需要額外花費。
機會 (Opportunities)	1. 租賃與保值潛力：學區房常有穩定的租屋需求，適合作為投資或自置產。 2. 改造彈性：若買家願意投入裝潢成本，可優化空間動線，提升居住品質。 3. 稀有釋出：東區優質地段老公寓存量有限，遇到好戶型機會較少。
威脅 (Threats)	1. 轉手難度與貸款限制：高齡房屋可能面臨銀行鑑價問題或貸款條件較嚴格，影響未來買家。 2. 新建案競價：周邊若有新成屋釋出，可能在設施與房齡上形成代差優勢。 3. 老舊社區環境：若公寓維護管理不善，整體居住品質可能會隨著時間下降。

2. 物件評論

這棟位於台南東區的國泰建設老字號公寓，對於「學區需求」明確的購屋者來說，是一個值得列入考量的選項。最大的亮點在於其優越的生活機能與穩定的明星學區資源，且一層兩戶與良好採光的規劃顯示當初建案品質不錯。

然而，44 年的房齡與無電梯、無車位是必須面對的現實。若您預算有限卻想進入東區，或是主要考慮子女就學，此物件性價比尚可；但若您是年輕上班族追求居住舒適度，或家中有高齡長者需上下樓方便，這棟房子的物理條件可能會成為瓶頸。總體而言，建議在確認貸款成數與後續整修預算後再作決定，適合以「自用兼投資」為導向的買方。

問與答

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台南房仲歐巴

歐志維(仲介，收取服務費)

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台南鹽行中正加盟店

經紀業名稱: 富鼎不動產仲介有限公司

證號: (113)登字第471951號

大家好，我是你們的房仲，很高興能有這個機會向大家介紹一下我自己。我的名字是歐志維，以下就讓我用溫馨親切的語氣，向大家描述一下我的特質與專業背景。

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